Bei dem Kauf einer Immobilie in den Niederlanden sind im Vergleich zum deutschen Kauf- und Immobilienrecht einige Unterschiede zu beachten.
Wenn eine deutsche Partei eine Immobilie in den Niederlanden erwirbt, gilt das Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, es sei denn, es wird eine Rechtswahl für ein anderes Recht getroffen. Dementsprechend ist die Beratung und Begleitung beim Immobilienkauf in den Niederlanden durch einen (deutschsprachigen) niederländischen Anwalt von erheblichem Vorteil.
Der Prozess des Erwerbs einer Immobilie in den Niederlanden ereignet sich meist wie folgt:
1. Interesse an der Immobilie, daraufhin Kontaktaufnahme zum Makler und Verkäufer
2. Schließung des Kaufvertrages (Kaufvorvertrag)
3. Übertragung und Beurkundung der Auflassung des Eigentumserwerbs durch den Notar
4. Eintragung in das niederländische Grundbuch (Kadaster). Eigentumsübergang der Immobilie an den Käufer
5. Überprüfung der Korrektheit der Grundbucheintragung. Daraufhin Veranlassung Kaufpreiszahlung des Käufers an den Verkäufer
Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Abschnitte des Immobilienerwerbs vertiefend ein:
1. Anbahnung des Kaufes einer Immobilie in Holland
Zunächst erfolgt die Anbahnung eines Immobilienerwerbs, wie auch in Deutschland, durch die Veröffentlichung der Anzeige durch einen Makler oder eine Privatperson, die Kontaktaufnahme zwischen dem potenziellen Käufer und Verkäufer und Besichtigungen. Der rechtliche Prozess des Erwerbs einer Immobilie beginnt erst mit der Schließung eines Kaufvertrages.
2. Kaufvertrag in den Niederlanden
Der Kaufvertrag einer Immobilie wird in den Niederlanden oftmals als Kaufvorvertrag (voorlopige koopoverenenkomst) bezeichnet. Dieser kann in den Niederlanden von einem Notar oder von einem Makler aufgestellt werden. In Amsterdam ist es weit verbreitet, dass ein Notar den Kaufvertrag aufsetzt.
Grundsätzlich verpflichtet dieser Kaufvorvertrag bereits zum Erwerb der Immobilie. Jedoch wird er als Kaufvorvertrag bezeichnet, da im niederländischen Recht vorgesehen ist, dass dem Käufer im Anschluss an die Unterzeichnung dieses Vertrages eine dreitägige Bedenkzeit (bedenktijd) zukommt.
Bedenkzeit
Innerhalb dieser Bedenkzeit kann der Käufer ohne die Angabe von Gründen von dem Kauf der Immobilie zurücktreten.
Oftmals erhält der Kaufvorvertrag sog. auflösende und belastende Bedingungen. Eine solche Bedingung kann z.B. ein Finanzierungsvorbehalt sein. Sodann wird der Käufer ausschließlich dann an den Kauf gebunden, sofern er von der Bank die Bestätigung über die Finanzierung des Erwerbs der Immobilie erhält. Beim Zurücktreten vom Kaufvertrag aufgrund einer fehlenden Finanzierung ist der Käufer dazu verpflichtet entsprechende Nachweise über die fehlgeschlagenen Bemühungen des Erhalts einer Finanzierung vorzulegen. Sofern der Käufer dazu nicht in der Lage ist, ist er trotz fehlender Finanzierung für die Immobilie an den Kaufvertrag gebunden. Es ist entsprechend ratsam die Bedingungen über den Zurücktritt vom Kaufvertrag genau zu beachten und sich ggf. anwaltlich beraten zu lassen.
Die Frist für die Bedenkzeit des Käufers beginnt um 0 Uhr an dem Tag nachdem der Käufer den beidseitig unterschriebenen Kaufvertrag erhalten hat. Mindestens zwei der drei Tage Bedenkzeit müssen auf Werktage fallen. Sofern die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag abläuft, endet die Bedenkzeit erst mit Ablauf des nächsten Werktages. Der Widerruf muss dem Verkäufer innerhalb der Frist zugegangen sein, die Abgabe des Widerrufes in der Frist ist nicht ausreichend.
Der Widerruf des Vertrags über den Immobilienerwerb hat für den Käufer nach dem niederländischen Recht, außer der Begleichung der im Kaufprozess anfallenden Kosten (z.B. Makler- und Notargebühren), keine weiteren negativen Folgen.
Formerfordernisse der Immobilienkaufverträge
Das niederländische Recht sieht für die Formerfordernisse bei Immobilienkaufverträgen eine Unterscheidung zwischen Verbraucher und nicht Verbraucher vor.
Sofern es sich bei dem Käufer um eine natürliche Person handelt, welche nicht in Ausübung ihres Berufs oder im Zuge betrieblicher Zwecke tätig wird (Verbraucher), ist der Kaufvorvertrag schriftlich abzuschließen. Dies gilt auch bei der Schließung eines Kaufvertrages über noch in Zukunft zu errichtende Immobilien.
Sollte es sich bei dem Käufer jedoch um keinen Verbraucher, z.B. ein Unternehmen, handeln, ist eine mündliche Absprache über die Einigung des Immobilienerwerbes ausreichend.
3. Notarielle Beurkundung der Auflassung
Mit der Schließung des Kaufvertrages wird der Käufer jedoch noch nicht Eigentümer der Immobilie. Dafür ist im ersten Zuge die notarielle Beurkundung der Auflassung erforderlich. Im Rahmen dieser prüft der Notar ob die Voraussetzungen des Kaufes vorliegen, unter anderem womöglich, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, sprich das Recht innehat diese zu veräußern, und ob die Finanzierung des Immobilienerwerbes durch den Käufer gesichert ist.
Die Auflassungsurkunde wird von beiden Parteien unter Anwesenheit des Notars unterschrieben.
4. Eintragung der Auflassung ins Grundbuch
Am selben Tag oder am Tag nach der Beurkundung des Immobilienerwerbes beim Notar wird die Auflassungsurkunde vom Notar in das niederländische Grundbuch (Kadaster) eingetragen. Mit der Eintragung der Auflassung im Grundbuch geht das Eigentum an der Immobilie offiziell vom Verkäufer an den Käufer über.
5. Veranlassung der Kaufpreiszahlung
Am darauffolgenden Tag wird die Eintragung in das Grundbuch durch die Parteien überprüft. Sofern alle Angaben stimmen und die Eintragung korrekt erfolgte, ist im Anschluss die Zahlung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer zu veranlassen.
Mit der Kaufpreiszahlung gilt der Erwerb der Immobilie als abgeschlossen.
Strafzahlungen
Für den Fall, dass sich der Käufer oder Verkäufer nicht an die vertraglich vereinbarten Verpflichtungen halten, verhelfen sog. Strafzahlungen zur Durchsetzung der eigenen Rechte. Diese werden meist im Kaufvertrag festgehalten. Derjenige gegenüber dem die Leistung ausbleibt, muss der anderen Partei zunächst eine Mahnung zukommen lassen. Sofern die im Verzug stehende Partei in den darauffolgenden acht Tagen ihren Verzug nicht begleicht, sind zuzüglich zum Begleichen der Verpflichtungen Strafzahlungen zu entrichten. Die Höhe der Strafzahlungen pro Tag und die Höchstgrenze an Strafzahlungen können individuell vertraglich bestimmt werden.
Sicherheitsleistungen
Sollte der im Verzug stehende Verkaufspartner weiterhin seine Verpflichtungen zzgl. Möglicher Strafzahlungen nicht begleichen, sehen viele Verträge zur Absicherung der anderen Partei sogenannte Sicherheitsleistungen vor. Unter diesen versteht man die Hinterlegung eines Betrages in Höhe von 10% des Kaufpreises der Immobilie beim Notar. Sofern die Verpflichtungen des Kaufvertrages vor Übergabe der Immobilie und Auszahlungen des Kaufpreises nicht erfüllt werden, wird diese Sicherheitsleistung an die betroffene Person ausgezahlt. Dieser (Pfand-)Betrag wird üblicherweise bei der Zahlung des Kaufpreises verrechnet und geht also nicht wieder an den Käufer zurück.
Pflichten des Verkäufers und Käufers in den Niederlanden
Beim Verkauf seiner Immobilie hat der Verkäufer die Pflicht den potenziellen Käufer über bekannte Mängel am Kaufobjekt zu informieren (Mittelungspflicht). Der Käufer hingegen hat die Pflicht das Kaufobjekt auf mögliche Mängel zu untersuchen (Untersuchungspflicht). In der Regel geht die Mitteilungspflicht des Verkäufers der Untersuchungspflicht des Käufers vor.
Sollte sich nach dem Abschluss des Erwerbes der Immobilie ein Mangel offenbaren, wird die Mitteilungs- und Untersuchungspflicht des Verkäufers und Käufers dahingehend relevant, zu bestimmen, ob der Verkäufer für den Mangel haftbar gemacht werden kann.
Sofern der Verkäufer etwaige Mängel dem Käufer gegenüber verschwiegen hat und somit seine Mitteilungspflicht verletzt hat, kann der Käufer den Erwerb der Immobilie unter Umständen rückgängig machen oder von dem Verkäufer Schadensersatz verlangen.
Sollte der Verkäufer den Käufer jedoch auf das Bestehen eines Mangels hingewiesen haben, welchen der Käufer aber nicht weiter untersucht hat, hat der Käufer gegenüber dem Verkäufer keine weiteren Ansprüche.
Kontakt
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