Worauf Sie achten sollten bei der Übertragung einer Immobilie in den Niederlanden
Die Eigentumsübertragung bei Immobilien – wie einer Wohnung, einem Apartment oder einem Gewerbeobjekt – ist eine rechtlich komplexe Angelegenheit. Das Eigentum geht nicht einfach vom Verkäufer auf den Käufer über: Es gelten strenge gesetzliche Regeln und formale Anforderungen. In diesem Artikel bespreche ich die wichtigsten Aspekte der Eigentumsübertragung, einschließlich der Nutzung einer Vollmacht beim Notar.
Der Kaufvertrag: Das Fundament
Der Erwerb einer Immobilie beginnt mit einem schriftlichen Kaufvertrag, in dem die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt werden. Wesentliche Bestandteile sind:
• Kaufpreis: Der vereinbarte Preis für die Immobilie.
• Bedenkzeit: Die gesetzliche Bedenkzeit von drei Tagen für den privaten Käufer.
• Auflösende Bedingungen: Zum Beispiel ein Finanzierungsvorbehalt oder ein Vorbehalt hinsichtlich einer bautechnischen Prüfung.
Dieser Vertrag bildet das rechtliche Fundament für die Eigentumsübertragung. Eine sorgfältige Erstellung und Prüfung sind daher entscheidend.
Die Notarielle Übereignung: Rolle und Arbeitsweise des Notars
Die Eigentumsübertragung erfolgt durch eine notariell beglaubigte Übertragungsurkunde. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle:
• Erstellung der Übertragungsurkunde: Der Notar erstellt die Übertragungsurkunde und gewährleistet deren Richtigkeit.
• Eigentumskontrolle und Kontrolle von Beschlägen: Der Notar überprüft im niederländischen Grundbuch – Kadaster -, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob Beschlagnahmungen auf dem Grundstück lasten.
• Eintragung ins Kadaster: Erst nach Eintragung der Urkunde wird der Käufer offiziell zum Eigentümer.
• Der Käufer kann grundsätzlich den Notar wählen. Dies hängt mit der Regel zusammen, dass die Übertragungskosten (einschließlich der Notarkosten) vom Käufer getragen werden – auch bekannt als „Kosten Käufer“.
Inhalt der Übertragungsurkunde
Die Übertragungsurkunde – auch Transporturkunde genannt – enthält unter anderem:
• Kadasterdaten des Grundstücks.
• Daten von Käufer und Verkäufer.
• Verweis auf den Übertragungsgrund (zum Beispiel Kauf oder Schenkung).
• Zusammenfassung des Kaufvertrags.
• Grunderwerbsteuer.
• Gegebenenfalls Dienstbarkeiten oder andere besondere Bestimmungen.
• Bestätigung der Zahlung des Kaufpreises.
• Verweis auf frühere Eigentumsurkunden.
Letzte Kontrolle vor der Übertragung
Kurz vor der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde hat der Käufer das Recht, die Immobilie nochmals zu inspizieren. Überprüfen Sie dann, ob:
• Alle beweglichen und unbeweglichen Gegenstände wie vereinbart vorhanden sind.
• Keine neuen Mängel aufgetreten sind.
• Der Inhalt der Übertragungsurkunde mit dem Kaufvertrag übereinstimmt (zum Beispiel hinsichtlich der Grundstücksgröße). Bei Abweichungen melden Sie diese umgehend dem Notar. Dieser kann gegebenenfalls einen Betrag auf dem Treuhandkonto hinterlegen oder die Urkunde anpassen. Unterschreiben Sie dennoch, erwägen Sie eine Unterzeichnung „unter Vorbehalt“, um zu vermeiden, dass Sie unbeabsichtigt Abweichungen zustimmen.
Beachten Sie: Die notariell beglaubigte Urkunde liefert zwingenden Beweis für die Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben. Dennoch ist Gegenbeweis möglich. In Streitfällen beurteilt das Gericht häufig, was die Parteien tatsächlich vereinbart haben und ob die Übertragungsurkunde dies korrekt wiedergibt.
Finanzielle Sicherheit: Sicherheitsleistung oder Bankgarantie
Zur Sicherung der Zahlung wird in der Regel eine Sicherheitsleistung (10 % des Kaufpreises) auf das Treuhandkonto des Notars hinterlegt oder eine Bankgarantie abgegeben. Dies bietet dem Verkäufer finanzielle Sicherheit bei Nichterfüllung durch den Käufer.
Vollmacht: Abwesend? Kein Problem
Falls eine Partei nicht persönlich bei der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde anwesend sein kann, kann eine Vollmacht Abhilfe schaffen. Voraussetzungen für eine Vollmacht zur Unterzeichnung der Übertragungsurkunde:
• Schriftliche Abfassung.
• Spezifische Beschreibung der Befugnis, wie die Unterzeichnung der Übertragungsurkunde.
• Notarielle Rechtshandlung – die Vollmacht wird beim Notar erstellt.
Eine Vollmacht bietet praktische Vorteile: Sie spart Zeit und ermöglicht internationale oder komplexe Transaktionen.
Vorbereitung: Grundlage für eine reibungslose Übertragung
Eine gute Vorbereitung verhindert rechtliche und praktische Probleme. Denken Sie an:
- Rechtzeitige Bereitstellung von Unterlagen, wie einem gültigen Ausweis und Hypothekendaten.
- Durchführung einer kadasterrechtlichen und tatsächlichen Untersuchung – stimmt die tatsächliche Situation mit dem Kadaster überein?
- Juristische Prüfung des Kaufvertrags und (falls zutreffend) der Vollmacht.
Schlussfolgerung
Die Übereignung von Immobilien ist ein sorgfältig geregelter Prozess. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle, und wenn erforderlich, kann eine Vollmacht die Vertretung sicherstellen. Die Einschaltung juristischer Beratung und Vertretung gewährleisten gut vorbereitete Transaktionen und sorgen sowohl für Käufer und als auch Verkäufer für eine reibungslose undrechtsgültige Eigentumsübertragung.
Kontakt
Haben Sie weitere Fragen zur Eigentumsübertragung einer Immobilie in den Niederlanden? Unser deutschsprachiger niederländischer Anwalt Pieter Bosma steht Ihnen gerne bei allen Fragen zur Immobilienübertragung zur Verfügung. Kontaktieren Sie Herrn Bosma gerne unter der Nummer +31(0) 204919244 oder per E-Mail unter p.bosma@berlinger.nl.
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